Оценка по кадастру

Что повлияет на сумму налога за недвижимость в связи с изменениями её оценки.

При определении кадастровой стоимости недвижимости в России теперь будут учитывать экономические и экологические факторы региона, а также износ и историческую ценность строения. Новая методика оценки вступила в действие с 1 ноября 2016 года.

Минэкономразвития уже выпустило первую методичку по кадастровой оценке стоимости квартир, гаражей, домов, в том числе незавершенного строительства, а также земельных участков. Указания предназначены для профессиональных участников рынка, но они будут полезны и обычным гражданам: интересно же узнать, на основании чего государственные кадастровые оценщики будут начислять земельные и имущественные налоги.

В документе впервые четко говорится, что при оценке необходимо учитывать износ построек, рассказал гендиректор Московского областного БТИ Владислав Мурашов. Для большинства обычных зданий и сооружений срок службы составляет 80 лет. Для построек с деревянными несущими стенами — 50 лет. Временные бытовки, склады, летние павильоны строятся по регламентам только на 10 лет. А вот уникальные здания музеев, хранящих национальные и культурные ценности, произведения искусства, а также стадионы и театры имеют запас прочности 100 лет.

Что повлияет на стоимость

На кадастровую стоимость участка ландшафтный дизайн и роскошный сад не повлияют. «Многие ошибки при прежней кадастровой оценке были допущены именно из-за игнорирования этого ключевого фактора. В результате ветхие дома иногда оценивались в разы выше, чем новые коттеджи, а их владельцы рисковали получить в этом году налоговые квитанции с неподъемными суммами», — объясняет Владислав Мурашов. Благодаря уточняющим правилам, прежний подход отменяется. Так как же физический износ построек повлияет на кадастровую оценку?

«Чем старее дом или гараж, тем, как правило, ниже будет его кадастровая стоимость, а соответственно и налоги», — продолжает Мурашов. Но есть нюансы. Например, построенные 150 лет назад исторические дома на Тверской в Москве или на Невском проспекте в Петербурге на рынке недвижимости дорогие и для покупки, и для аренды. В данном случае влиять на итоговую оценку будет более весомый фактор — месторасположение. И это справедливо, иначе получится, что элитные квартиры в особняках начала XX века в центре города будут иметь примерно такую же кадастровую стоимость, как избушки в окрестных деревнях.


За 9 месяцев 2016 г. в Росреестр подано более 29 тыс. заявлений о пересмотре кадастровой стоимости. Почти половина заявителей (46,9%) добились положительного результата


Физический износ зданий будет рассчитываться на основании технической документации, которую хранят в своих архивах Бюро технической инвентаризации по всей России. Именно на их базе в регионах будут с 2017 года создаваться государственные бюджетные учреждения (ГБУ) для проведения кадастровой оценки недвижимости. Данные об исторических постройках, в том числе имеющих культурную ценность, можно будет найти в Государственном архиве РФ, Российском государственном историческом архиве, в архиве Академии наук. При кадастровой оценке недвижимости, имеющей культурную ценность, учитывается ее специфика.

Впервые апробироваться новая методика будет уже в ГБУ. Специалисты и участники рынка считают, что на практике всегда могут выявиться недочеты. Создание новых специализированных учреждений по госоценке в регионах еще только идет, поэтому есть время досконально проанализировать все положения и нормы, чтобы потом, в масштабе всей страны, методика работала точно, как часы. Между тем стало известно, что профсообщество сейчас обсуждает некоторые пробелы и расхождения в методичке. Не исключено, что в январе 2017 года появится ее новый вариант.

Как будут оценивать дачные участки

В методических указаниях сделан акцент на специфике кадастровой оценки земельных участков. Ее следует проводить «без учета стоимости расположенных на них многолетних насаждений». То есть не важно, что растет в вашем саду — яблони и картошка или карликовые японские деревья, — в любом случае на кадастровый учет ландшафтный дизайн никто не ставит. Специалисты отталкиваются только от баз данных различных госучреждений, поэтому на кадастровую стоимость участка роскошный сад не повлияет. Хотя при сделках купли-продажи на открытом рынке это будет серьезным аргументом в пользу очень высокой цены недвижимости, отмечают эксперты.

Как добиться перерасчёта налога

Написать заявление в региональную комиссию Росреестра. Его примерная форма есть на сайте www.rosreestr.ru. К заявлению приложить следующие документы:

1. Справку о кадастровой стоимости объекта недвижимости

Её можно получить в региональном филиале ФГБУ «ФКП Росреестра». Справку предоставляют бесплатно не позднее чем через 5 дней со дня запроса.

2. Свидетельство о регистрации права на недвижимость

Выписку из ЕГРП (Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним). Выписку выдают в кадастровой палате. В электронном виде её можно получить через портал госуслуг или сайт Росреестра в разделе «Государственные услуги». Стоимость — 200 руб., выдадут документ через 5 рабочих дней.

3 а. Если вы оспариваете кадастровую стоимость на основании ошибки в сведениях о вашем объекте недвижимости.

Пример. Указаны не тот адрес, площадь, неверные данные, влияющие на ценообразование (например, расстояние от объекта до центра города).

— документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости.

Чтобы понять, достоверные ли сведения о доме или квартире были у тех, кто рассчитывал кадастровую стоимость, обратитесь с запросом о предоставлении сведений к заказчику работ по определению кадастровой стоимости (информацию можно уточнить в региональном управлении Росреестра). Если неверно указан адрес — достаточно будет выписки из ЕГРП. Ответить на запрос должны в течение 7 дней.

3 б. Если вы считаете, что кадастровая стоимость переоценена.

Пример. Кадастровая стоимость участка земли в Одинцовском районе Московской области оценена в 25 млн руб. Рыночная стоимость — 13 млн руб.

— отчёт оценщика, составленный на бумаге и в электронном виде. Оценку недвижимости можно заказать у независимых оценщиков, членов саморегулирующих организаций.

Его стоимость 3-4 тыс. руб. в зависимости от региона. Заявление рассмотрят за 1 месяц. Если результат вас не устроит, можно обратиться в суд. Так как до 1 декабря решение принять уже не успеют, налог лучше заплатить сейчас. Если кадастровую стоимость пересмотрят, вам сделают перерасчёт.

Написать отзыв