Строительная карма

Новая уголовная ответственность для «недобросовестных» застройщиков.

В мае 2016 года начала действовать новая статья 200.3 уголовного кодекса РФ, предусматривающая уголовную ответственность за привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований законодательства РФ об участии в долевом строительстве…

Часть первая данной статьи предусматривает ответственность за такое привлечение денежных средств граждан в крупном размере, то есть общая сумма привлеченных денежных средств должна превышать 3 миллиона рублей. Максимальное наказание по этой части статьи — 2 года лишения свободы.

Часть вторая указанной статьи предусматривает ответственность за те же деяния, совершенные группой лиц по предварительному сговору, либо в особо крупном размере, то есть сумма привлеченных денежных средств должна превышать 5 миллионов рублей.

Следует отметить, что согласно примечанию к данной статье, лица, совершившие данное преступление, освобождаются от уголовной ответственности, если сумма привлеченных денежных средств возмещена, либо объект недвижимости сдан в эксплуатацию в результате мер, принятых застройщиком.

Анализ правоприменительной практики относительно указанных правоотношений по привлечению денежных средств граждан, по мнению автора, показывает, что вступление данной статьи позволит защитить права предпринимателей, которые хоть и осуществляли привлечение денежных средств граждан в нарушение ФЗ «Об участии в долевом строительстве», однако не имели умысла на хищение этих денежных средств и действительно осуществляли строительство, хоть и по так называемым «серым» схемам.

До принятия данной статьи правоохранительные органы в большинстве случаев квалифицировали действия таких «серых» застройщиков, как мошенничество. В формулировке обвинения это звучало примерно так: «обвиняемый, не имея разрешения на строительство многоквартирного дома, привлек денежные средства граждан. Таким образом, он изначально не мог выполнить свои обязательства перед гражданами, следовательно, деньги похитил и распорядился по своему усмотрению». И уже редко кто разбирался, куда пошли деньги дольщиков, каким образом застройщик собирался вводить дом в эксплуатацию. Ведь ни для кого не секрет, что многие многоквартирные дома построены частными застройщиками в нарушение порядка привлечения денежных средств, установленного законом. Однако они сданы в эксплуатацию, люди в них проживают и претензий к застройщикам не имеют.

Например, из моей практики работы в следственных органах в производстве возглавляемого мной подразделения в середине 2000-х годов находилось уголовное дело по заявлениям около 200 дольщиков, которые просили привлечь застройщика к уголовной ответственности за мошенничество, так как деньги они ему передали, а квартиры им не предоставлены — дом в эксплуатацию не сдан. Действительно, уголовные дела были возбуждены по признакам мошенничества, так как застройщик не имел надлежащего разрешения на строительство такого дома. Следует отметить, что на то время строительство без разрешения многоквартирных домов с последующим оформлением через суды было обычной практикой. Так вот, в ходе следствия было установлено, что обвиняемый до этого построил подобным образом не один дом, все они посредством судебных решений сданы в эксплуатацию, и в них проживают люди. Дом, о котором шла речь в расследуемом уголовном деле, застройщик не смог сдать в эксплуатацию из-за изменения позиции властей города. Таким образом, в ходе расследования уголовного дела, несмотря на требования многочисленных дольщиков, застройщик не был привлечен к уголовной ответственности за мошенничество, так как хищения не совершал. Он понес наказание за незаконное предпринимательство, причинившее ущерб дольщикам, ответственность за которое была значительна мягче. Однако есть многочисленные примеры, когда такие застройщики осуждены за мошенничество в особо крупном размере.

Автор статьи никоим образом не призывает застройщиков к нарушению ФЗ «Об участии в долевом строительстве», однако высказывает пожелание правоохранительным органам и адвокатам разбираться, в каком случае имело место мошенничество, а в каком нарушение порядка привлечения денежных средств. В этом как раз поможет введенная в уголовный кодекс статья 200.3. Ведь ни для кого не секрет, что основная масса граждан, которые несут свои деньги так называемому «частному» застройщику, действующему в нарушение закона «Об участии в долевом строительстве», знают, на что идут, так как подписывают соглашения, имеющие косвенное отношение к участию в строительстве, однако сознательно идут на это с целью экономии средств при покупке жилья. В последнее время большую часть таких возведенных многоквартирных домов «серый» застройщик в законном порядке ввести в эксплуатацию не может, пишутся заявления в правоохранительные органы, и встает вопрос об ответственности застройщика.

По моему мнению, привлечение большинства таких застройщиков к уголовной ответственности за мошенничество необоснованно, и введение рассматриваемой статьи как раз позволит разграничивать действия «недобросовестных» застройщиков и мошенников.

Так, согласно ст. 3 ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» для привлечения денежных средств застройщик должен получить разрешение на строительство, оформить договор аренды или право собственности на землю, опубликовать проектную декларацию. Ст. 15.1 и 15.2 ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» обязывают застройщика обеспечить исполнение обязательств перед гражданами поручительством банка или страхованием — в страховой компании или обществе взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков.

Изучение судебной практики по гражданским делам, проведенного Верховным судом РФ, показало, что, несмотря на введение норм о порядке привлечения денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов и других объектов недвижимости, продолжали иметь место случаи заключения других видов сделок, не предусмотренных рассматриваемым законом, но направленных на приобретение права собственности дольщика на недвижимое имущество в будущем. Например, это заключение договоров займа денежных средств, в соответствии с которыми предусмотрено, что получатель займа (в действительности лицо, привлекаемое денежные средства для долевого строительства) в качестве возврата займа передает займодателю объект недвижимости после окончания строительства и введения в эксплуатацию. Другими примерами таких сделок являются заключения различных предварительных договоров, договоров инвестирования строительства, договоров простого товарищества, создаваемого для строительства многоквартирного дома и т.д.

 Главное, с точки зрения уголовно-правовой квалификации действий застройщиков, мнение Верховного суда РФ о том, что при рассмотрении дел о спорах, связанных с передачей денежных средств в целях строительства объектов недвижимости, но совершенных с нарушением требованием ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», независимо от названия сделки следует исходить из фактически сложившихся отношений сторон договора. Другими словами, судам рекомендовано разбираться, с какой целью совершались сделки, и какой конечный результат стороны хотели достичь. (Из обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 4 декабря 2013 г.)

Соответственно, по мнению автора, указанные сделки, причинившие ущерб гражданам в связи с нарушением законодательства «Об участии в долевом строительстве…», при отсутствии признаков хищения, должны квалифицироваться по статье 200.3 УК РФ, а не по 159 УК РФ, как это в основном делалось до вступления в силу новой статьи.

Таким образом, новая статья УК в теории призвана отграничить недобросовестных предпринимателей от явных преступников, не имевших намерение осуществлять строительство, в два раза снизив максимальную ответственность по сравнению с мошенничеством. Однако как дело будет обстоять на практике, насколько эффективно будет применяться данная норма, покажут время и действия правоприминителей — как правоохранительных органов, так и адвокатов.

Автор: экс-начальник отдела следствия, подполковник юстиции в отставке, адвокат по уголовным делам Гридин Д. В., партнер юридического бюро «Интеллект».

Написать отзыв